Dans le but de régir les relations entre locataire et bailleur, la loi n°103-2015/CNT portant bail d’habitation privée a été adoptée. Face à la flambée permanente des loyers des bâtiments à usage d’habitation, l’article 6 de la loi a plafonné à 7% de l’estimation du coût de réalisation de l’immeuble à louer la valeur locative annuelle. C’est dans la même lancée que l’arrêté n°2019-0026/MUH, portant référentiel des valeurs des coûts de réalisation des immeubles destinés au bail d’habitation privée au Burkina Faso, a été pris pour faciliter l’estimation et la fixation des coûts des loyers des locaux à usage d’habitation.
Dans le cadre de la mise en œuvre de cet arrêté, il a été procédé à la répartition par zone des différentes villes du pays et les coûts de réalisation sont fonctions de la zone dans laquelle se situe le local à usage d’habitation. Pour ce qui est de la ville de Ouagadougou, par exemple, les secteurs tels Ouaga 2000, la ZACA et les citées aménagées font partie de la zone A. Les autres arrondissements, à l’exception des arrondissements 1, 2, 5, 6 et 12, relèvent de la zone B. Pour estimer la valeur d’un local en vue de le proposer à la location, plusieurs facteurs sont donc à considérer. Il s’agit notamment de la surface du plancher couvert mesurée à l’intérieur du bâtiment, de la valeur des équipements fonctionnels (brasseurs d’air, climatiseurs, chauffe-eau, WC, colonnes de douche, etc.) et des aménagements de la cour (pavés, jardins, piscine, etc.). Le coût total de la réalisation correspond au coût de la réalisation du plancher couvert, majoré des coûts des équipements fonctionnels et du coût des aménagements de la cour. La valeur du coût de réalisation peut cependant être revue à la baisse à hauteur de 5% si, comme le dispose l’article 9 de l’arrêté, l’immeuble n’est pas équipé d’une installation d’eau courante ou d’une installation électrique fonctionnelle, et à 10% si l’immeuble n’est équipé ni d’installation d’eau courante ni d’installation électrique fonctionnelle.
Par exemple pour un bâtiment de type F2 (chambre + salon) dont le plancher couvert a une surface de 30m2, si on estime que le coût maximum du m2 est de 141 000 FCFA en Zone B, on multiplie cette somme par 30 ; ce qui donne 4 230 000. Avec les équipements fonctionnels évalués à 300 000, l'on a 4 530 000 FCFA comme coût de réalisation du bâtiment. Pour avoir le prix du loyer, on multiplie par sept et on divise par cent, ce qui donnera 317 000 F CFA comme loyer annuel. Divisé par douze, on a 26 000 F CFA. Une fois ce montant arrêté, il faut chercher à voir s'il y a adduction d'eau potable ou l'électricité. Au cas où il n'y aurait pas d'eau ou d'électricité, il y a déduction de 5 %.
Pour certains bailleurs rencontrés, la mise en œuvre de cet arrêté ne serait pas la solution adaptée à la flambée des prix des loyers. « L’arrêté ne prend pas en compte le coût de l’acquisition de la parcelle. Si nous devons mettre en location nos maisons en nous conformant à l’arrêté, il nous faudra des dizaines d’années avant de pouvoir rentrer dans les fonds investis avant de parler de bénéfice. Selon moi, si le gouvernement travaillait à contrôler les prix de vente des parcelles et à faire baisser les coûts des matériaux de construction ainsi que les taxes sur le loyer, il verrait que le coût des loyers baisserait considérablement », confie Ousmane Sawadogo, propriétaire.
En plus de prendre des mesures pour assainir le milieu du logement, à notre avis les autorités devraient veiller à renforcer l’offre à travers la construction de logements collectifs à des prix accessibles par exemple.
Armelle Ouédraogo
